Рыночный подход к оценке бизнеса. Краткая характеристика и методы.

Оценка недвижимости ведется оценщиками, в основном, методом сравнительного анализа сделок, основанного на анализе цен небольшого числа сделок с объектами – аналогами.

Рыночный подход к оценке бизнеса — методы оценки стоимости бизнеса (предприятия) на основании сравнения оцениваемого объекта с аналогами, по которым известна информация о сделках с ними и ценах. Обязательным условием применения рыночного подхода является наличие рынка сделок с недвижимостью.

Принципы оценки, лежащие в основе рыночного подхода:
- принцип предложения и спроса;
- принцип замещения (покупатель не заплатит больше, чем стоит аналог).

Суть рыночного подхода - заключение о цене объекта на рынке на основании ценовых данных по сделкам купли-продажи, аренды с аналогичными объектами.

Два метода рыночного (сравнительного подхода):
- метод моделирования рыночных цен;
- метод анализа сделок (сравнительного).

Моделирование рыночных цен предполагает статистическую обработку большого количества сделок, построение зависимостей рыночной стоимости от множества факторов объектов, их количества и характеристик, а также факторы, определяющие среду функционирования (юридическую, физическую и т.д.). Метод моделирования рыночных цен затратен по ресурсам, применяется для массовой оценки.

Оценка недвижимости ведется оценщиками, в основном, методом сравнительного анализа сделок, основанного на анализе цен небольшого числа сделок с объектами – аналогами.

Последовательность этапов метода сравнительного анализа:
- анализ рынка недвижимости аналогичного типа, выбор информации для следующих этапов;
- определение элементов сравнения, значительно влияющих на стоимость;
- расчет корректировок элементов сравнения;
- определение стоимости оцениваемого объекта путем сравнения с аналогами.

Применяя метод сравнительного анализа, оценщики пользуются поправками в процентном и стоимостном выражении. Единицы сравнения объектов (аналога и объекта оценки):

Земельный участок без улучшений:
- квадратный метр — для участков в населенном пункте (под застройку);
- «сотка» (100 кв. м) — для участков вне населенного пункта (садоводство, индивидуально строительство);
- гектар (10000 кв. м) — лесные угодья, сельскохозяйственные земли;
Цена за один метр (погонный) протяженности участка вдоль транспортной магистрали — для объектов, бизнес которых определен доступностью для посещения покупателей.

Земельный участок с улучшениями:
Удельная характеристика – это удельная цена единицы измерения количества фактора для недвижимости, составляющего максимальный вклад в стоимость объекта:
- цена за единицу полезной площади;
- цена за единицу объема здания; цена за элемент, приносящий максимальный доход.

Поделиться в соцсетях